买房是怎么回事

经过:李安·奥宾林戴夫Roos.|

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居民主义代表着美国梦的巅峰。你如何买家?
Philip Spears / Getty Images

拥有住房是美国梦的顶点。它象征着通过努力工作和储蓄来获得财务上的安全和稳定。买房子的过程既令人兴奋又令人疲惫,但在合适的房地产中介和一些有用的建议的帮助下,你可以拥有一个美丽的——而且负担得起的——美国梦。

2007年,在乐动esports房地产泡沫的高度,73%的美国人拥有自己的家。到2012年,这个数字沉没到62%[来源:gall]。糟糕的抵押贷款是住房危机的根本原因。许多人故意同意可调可调的利率,以至于在利率跳高之前,他们会出售或“翻转”他们的家园。许多缺乏经验的购房者也是掠夺者的受害者,他们确信他们用惩罚性签署次级贷款。到2012年8月,抵押品赎回权近150万房。这是美国每681家的每一个[资料来源:Realtytrac.]。

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作为一名购房者,这些数字并不是要吓到你,只是要说服你充分理解抵押贷款条款的重要性,并选择一个你能够诚实负担得起的房子。买房是一个充满喜悦和成就的重大时刻。这也是你一生中最重要的财务投资之一。当你的心告诉你要买这栋富丽堂皇的带山墙窗的维多利亚风格的房子时,一定要先掂量掂量自己的预算。

在这篇文章中,我们将经历寻找完美家园所涉及的步骤。比如,你真的需要房地产中介吗?为什么你需要预先批准银行吗?你怎么谈判交易?而且,你如何保留柠檬?让我们从财务开始 - 获得抵押贷款预先批准。

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获得预先批准的抵押贷款

购买房屋的第一个关键步骤是弄清楚你有多少钱。几乎没有人用现金购买家。相反,homebuyers获得了一个叫做的贷款抵押来自银行。他们根据贷款总额和利率偿还固定月付款的贷款。在您开始寻找房屋之前,您需要与银行或几家银行交谈 - 以获得抵押贷款的预先批准。

该银行会向您询问一系列财务问题,以确定您每月支付多少钱。该数字将确定价格范围的经济适用房屋。银行想要知道的主要号码是您在收入中获得多少,以及您欠债(信用卡,学生贷款,汽车贷款等)。虽然这些数字给出了稳固的大图片,但您还需要检查您的预算。

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一个好的预算包括您的所有月收入减去您的每月费用:食品,天然气,债务,娱乐等。完整和准确的预算是最佳方式,准确地弄清楚每月抵押贷款支付多少钱。乐动体育5g1.0如果该号码低于银行,请播放安全,并随时随地。

注意get和get之间的区别通过初审的得到预先批准的。预资格意味着你已经告诉了贷方你的收入水平、你的债务和信用信息,贷方估计了你的支付能力。乐动esports然而,预先批准意味着贷方已经做了盘查信用报告,检查你的债务收入比乐动esports,并运行对您的财务状况的更深入分析。结果是官方预批准函,而不是在与卖方谈判时可以帮助密封交易。卖家知道预先批准的报价更有可能导致完整的销售,这可能会说服他们接受更低的价格。

在整个预批准过程中,有一些关键事实要记住。每月抵押贷款支付只是购买房屋费用的一部分。在大多数情况下,您预计将至少支付至少20%的房价,以确保贷款。(首要计时器可以利用允许他们放下的程序显着较少的程序。)这样做,您将需要一笔大笔现金。在每月付款的标准计算中也存在许多额外成本。在您所在地区的房产税,抵押贷款保险费用和价格范围内房屋的平均收盘费用。

抵押贷款如何工作深入审查整个家庭融资过程。

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准备你的房子搜索

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想想你梦想中的家。它在你的范围之内吗?
Siri Stafford / Getty Images

在您甚至开始在线搜索之前,请坐下来思考您在家中“想要”的内容。从您绝对需要的东西开始:三间卧室,中央空气,后院,一个好的学区等。然后列出您的需求:硬木地板,大型厨房或游泳池。乐动esports通过牢记这些区别,您可以将您的搜索集中在满足您所有需求的家庭上,并包括至少一些您的需求。始终准备好妥协,以保持在您的价格范围内。

考虑不同类型的家庭,如公寓,镇住宅和公寓。根据您的生活阶段,低维护的公寓或公寓可能比单身家居更好的选择。乐动esports也想想你喜欢的家的风格:传统的或现代,砖或铝制壁橱?虽然这些似乎是肤浅的考虑,但你可能会发现你或你的配偶有很强的意见。

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在你开始找房子之前要做的所有决定中,可以说最重要的是位置。乐动esports你家的位置反映了你的需求清单。如果你需要一个好的学区,那就选择有好学校的地方。如果你需要步行或骑自行车去上班,那就在你办公室的狭小半径内搜索。如果你在寻找安宁和安静,避免在主要道路附近的房子。乐动esports通过结合这些需求,您将更少地浪费时间寻找错误的地方。

请记住,您的位置偏好可能会随着时间的推移而变化。例如,拥有孩子提出了一个好学区的重要性。如果你丢失或离开那份可行的工作怎么办?你还想住在那个邻居吗?请务必通过长期目标平衡您的近期需求。随着房地产紧凑的,并不总是可以每隔几年销售和购买新房。

考虑的位置标准:

  • 靠近城镇
  • 靠近工作
  • 学校的质量
  • 公共交通
  • 犯罪率
  • 税率(特别是财产税)
  • 分区
  • 限制性条款(你能保住自家后院的鸡笼吗?)
  • 噪音
  • 空气及水质
  • 社区(你分享常见价值吗?)

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房地产经纪人

你需要一个房地产经纪人买家吗?绝对不。任何有互联网连接的人都可以在市场上搜索和查看房屋。您可以通过价格范围,卧室,风格和位置的数量来定制搜索,甚至联系卖家安排显示。乐动esports但是在我们的指尖中有这么多工具,为什么大多数人仍然使用房地产经纪人?

要回答这个问题,我们首先需要定义我们的条款。房地产经纪人(或房地产经纪人)是国家许可的一般名称,以帮助人们购买和销售房屋。房地产经纪人提供了巨大的优势,因为他们知道这个过程和文书工作;他们与贷方有关系,了解当地市场。

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然而,作为一个乐动esports房屋,重要的是要了解大多数房地产经纪人正在为卖家工作而不是你。原因很简单;卖方是当房屋出售时支付委员会的人,而不是买方。由于房地产经纪人的佣金(通常5至7%)较高,因为价格较高,因此在代理人的利益中可以获得最高销售价格。

请记住这一点,如果您联系Real Estate代理,直接就您在网上找到的特定家庭。虽然代理人可能是一个完全体面和道德的个人,但简单的事实是他或她不适合你。你的代理商正在努力出售房子。事实上,他或她受到合同的约束,试图为卖方获得最优惠的交易。

另一件事是要了解的是,大多数房地产代理商为特定机构工作。如果你从霍华德汉娜召唤乔治并要求他向你展示一些物业,他可能会向你展示他首先上市的家园,然后是其他霍华德汉娜代理商正在上市的家园。对他来说,它只是做出最金融和经济意义。但对你来说,它限制了你的选择。

房屋中最好的房地产经纪人是一个买方的代理人。这个个人与买方签订合同,以帮助找到最优惠的价格,无论哪个人或机构都在上市。我们将更多地在下一页上的买方代理商讨论。

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什么是买家的代理人?

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买家的代理人只关心你。
飞彩花卉有限公司/预分图像

买方的代理商是一个房地产经纪人,他们独家为您工作,是家乡的。常规房地产经纪人通过与买方签订合同成为买方的代理人。合同规定,该代理人将努力协商最优惠的价格,确保该物业进行检查,并在整个过程中代表您的兴趣。乐动esports你告诉买方的代理商,就像你能负担得起的最大值,仍然保密。使用买方的代理人也意味着您将被展示为家庭由业主出售(FSBO)。

你如何找到买方代理?货比三家。与不同的房地产经纪人见面,让他们带你去看一些房子。找一个真正理解你和你特殊需求的人。一个很好的开始是向朋友和邻居征求建议。

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你会为买家代理商支付更多费用吗?通常不是。在大多数情况下,买方的代理商将销售委员会与卖方的代理人分开,您不会支付任何费用。您可以争辩说,这种安排仍然有利于卖方,因为即使买方的代理人也希望最高的委托。买方的代理商反击委员会的差异通常如此之小,因为它不会影响他们对买方的忠诚度。例如,如果总佣金为150,000美元是六个百分点,则买方的代理商带回家半,或4,500美元。如果代理人谈判价格下跌至140,000美元,他的占用只需花费300美元。

密切关注与买方代理商签名的合同。有限的机构协议可以规定,特别是代理人将支付的内容。例如,协议可能会说明,如果您自己找到房屋,那么将没有佣金。

以下是一些你在与代理合作时应该了解的其他类型的合同:

  • 双重机构:这意味着一个代理人-或来自同一公司的两个代理人-代表买方和卖方。虽然这似乎是一种利益冲突,但这仍然是常见的做法。在双重代理的情况下,除非你同意,任何机密信息都不能被共享。
  • 忽视指定:除非你与房地产中介签订了买方代理合同,否则就假定他在为卖方工作。然而,如果代理是你想买的房子的挂牌代理,那么这种关系就自动变成了“双重代理”。
  • 买方的代理条款:这一条款规定,即使你在没有她的帮助下找到了房子,买方的代理也将从任何销售中获得佣金。
  • 解除条款:这使您可以在任何时候取消与买方代理的合同。

一旦你定居在房地产经纪人身上,就是开始狩猎的时候了!

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找房子

无论您是否与买家代理商签名,您的房地产经纪人会问您一系列问题,以了解您正在寻找的内容是什么类型的家庭。她将采取这些标准并搜索多个上市服务(MLS)来匹配属性。

由于大多数相同的列表都在线获得,因此您可以获得一些搜索。Trulia.com和Realtor.com是一个有关无偏见的搜索结果的优秀网站。forsalebower.com或craigslist.org等网站包括不在MLS数据库中的私人列表。一些房源提供虚拟在线旅游而且大多数都有很多室内和室外的照片。网上的挂牌信息包括房屋上市时间和当地学区的统计数据等有用信息。你甚至可以使用方便的在线计算器来估算你每月的按揭支付,包括物业税。

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在一起,您和您的房地产经纪人将汇集一个顶级房屋的名单来亲自访问。这是令人兴奋的部分。您的代理商将与卖家代理商预约展示。当前所有者离开房子时,大多数显示都是如此。在某些情况下,卖方的代理人在那里告诉你有关房屋的更多信息。如果不是,则代理商通常提供所谓的房源申请的印刷概述。使用上市表的背面以获取您自己的家庭良好和糟糕的品质。带上数码相机并捕捉大量照片。这是令人惊讶的是,当你是当天的第十宫时,你忘记了美丽的楼梯或堵塞的淋浴排水沟。

如果您找到了一些您喜欢的房屋,在一天的不同时间内返回第二个或第三次步行。邻居的狗可以整夜吠叫,或者货运火车可能每天早上6点左右地通过街区。您可能觉得自己困扰所有者,但在制定这么重要的长期投资时,值得努力。

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在房子上提供报价

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你终于找到了你的梦想家。现在是时候让你的报价不可抗拒了。
Peter Gridley / Getty Images

经过几周、几个月、甚至几年的寻找,你终于找到了你想要的房子。它能满足你的所有需求,并以合理的价格满足你的大量需求。现在你已经准备好开始买房的谈判阶段了。是时候出个价了。

但你能给多少呢?每个人都想买到好价钱,但是你能出比要价低多少的价钱呢?什么时候出价比要价高才是明智之举?起点是你的抵押贷款预批准信。提醒自己有一个你所能支付的最高金额。你的目标是支付更少的钱,让你在预算中有更多的喘息空间。

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上市价格肯定是价值的关键指标,但它不是唯一一个。一个好的开始是通过检查最近在同一社区出售的房屋的销售价格。您的房地产经纪人可以为您提供比较市场分析(CMA),或者您可以通过搜索“已售出”的列表来在Trulia.com等网站上查找。如果类似房屋的销售价格大致与上市价格相同,那么您就会知道您在右侧的球场。如果他们从根本上较高,那可能意味着卖方隐藏了一个缺陷。从根本上降低?卖方充气了他的价格。

和你的房地产经纪人谈谈短期和长期的价格趋势。该地区是越来越热了,还是泡沫最近破裂了?该房屋上市多久了,与该地区其他房屋相比如何?你还应该看看你能找到多少以前的报价。有吗?为什么他们被拒绝了?一个精明的买家的经纪人可能还能收集到卖家动机的线索。他们是急于脱手,还是在等待要价?

在极少数情况下,比如旧金山或纽约等城市非常火爆的房地产市场,就有必要出价高于要价。这是你应该与你的房地产经纪人详细讨论的问题,因为在一场潜在的昂贵竞购战中,谁最能服务于你的利益。

一旦你到达价格,就是时候制定了要约的细节了。更多关于下一页的信息。

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你方报价购买价格

要约信函就像法律合同一样。在某些状态下,一旦报价被接受,文件会自动成为购买合同。您的房地产经纪人将通过绘制要约信来进行验证,但请确保您在签署该行之前了解优惠协议的详细信息。你可能会被要求提供保证金乐动esports,也被称为手钱,随着优惠。(这足以让您的下降付款让贷方知道您是严重的。)这是正常的。但是,如果卖方接受您的报价,您决定退出交易时,您将丧失那些手钱。

由于要约函通常具有合同的双重作用,它将包括一长串的条款和双方都需要的意外事件。以下是一些将包含在你的报价中的物品的例子:

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  • 你提供的价格和你放下的最顽固金额
  • 家检查情况:由于在接受报价后可能会发生检查,因此您需要说明整个交易在可接受的检查报告上取决于个人交易。如果房子在井和腐败的系统上而不是城市水和下水道,也应该检查这些
  • 融资意外事件:您还可以包含获得的偶然性抵押你想要(也就是最大限度利率、预期期限等)
  • 购买中包含的项目:这个清单可以包括像主要电器(通常冰箱是和卖家一起卖的),照明装置,灌木丛,基本上任何没有固定的东西和一些固定的东西!
  • 标题的突发事件:您的律师将进行标题搜索,以确保该物业对其(即Liens)没有任何其他法律索赔,并且卖方持有明确的标题
  • 时间轴:回复的最后期限,这样你就知道什么时候该考虑拒绝这份工作

在大多数州,卖方没有义务接受报价,即使它符合挂牌价格。卖方甚至不需要解释为什么报价被拒绝。但大多数情况下,你应该在一两天内收到答复。如果出价太低,卖主会告诉你。接下来是古老舞蹈“谈判”的时间。

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协商购买价格

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在房子上提供报价并没有让你的才能让你做好准备谈判。
鲜肉媒体有限责任公司/盖蒂图片

除非您居住在一个极其沮丧的住房市场,否则卖家很少接受面值的初始报价。乐动esports您几乎总是期待您的优惠和至少一轮的某种柜台谈判。障碍物可能严格涉及价格,或者可能是您希望在交易中包含的门廊摆动和垫圈和烘干机。无论哪种方式,准备一些敲诈。

这是极其重要的,你保持真实的抵押贷款预先批准信在整个谈判。爱上一所房子是很容易的,尤其是如果你已经找了很长时间,或者感到离开现在的地方有压力的话。不要让你的心情或情绪刺激你做出一个潜在的灾难性的财务决定。无法偿还房屋贷款可能导致丧失抵押品赎回权、破产或更糟的情况。如果卖家不接受你最好的报价,你就得走开,等待下一个机会。

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坚持不懈,卖方,您和卖方将以公平的价格抵达。根据您所州的房地产法,优惠信本身可能成为合同,或者您需要草拟并签署单独的文件。如果您还没有存入认真的金钱,那么现在就会这样做。即使您签署合同,您也可以退回购买,但您将失去该存款。

一旦签订了购买合同,你和卖方都需要跟进合同中的意外事件,从房屋检查开始。更多关于下一页的信息。

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家里检查

购买房屋时,专业和彻底的家庭检查绝对至关重要。作为买方,您支付的检查费用,费用在200美元到500美元之间。但不要让成本阻止你。没有检查,你可以在柠檬中充分利用你的生活。即使有一个全新的房子,也可能存在隐藏的问题,只有专业的检查员可以找到。

你的房地产经纪人可以推荐一位有经验的检查员。如果没有,找一个由美国家庭检查员协会。如果您获得FHA或VA贷款,您还必须额外检查。(但是,不要让那个人唯一的检查,因为它可能不会像全面的检查一样彻底。)

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贵方的报价应视专业检查的结果而定。这意味着,如果检查发现白蚁严重侵害或地基裂缝,你可以退出合同,或者你可以让卖家修复问题,让你满意。

以下是检查器将覆盖的主要区域:

  • 基础:如果有地下室或爬行空间,有水损伤的迹象吗?乐动esports墙壁或地板上是否有任何裂缝可能表明结构问题?
  • 建造房子有良好的质量建设吗?是否正确安装闪光灯以保护木材,在木材上有任何腐烂问题,是屋顶状况良好,还是需要更换呢?乐动esports
  • 管道:管道安装好了吗?它的状态良好吗?有任何泄密的证据吗?
  • 加热和冷却系统:这些设备完好吗?它们很快就需要更换吗?他们是根据供暖的面积来评估的吗?
  • 电气:是否似乎有任何电气问题或代码违规?
  • 内部的:楼层是水平吗?Windows和DOORS是否正常运行?厨房功能是否正常工作?浴室里有泄漏还是霉变的证据?

检查员将为您提供一份打印的报告,展示通过的一切以及(希望)少数没有。如果您需要将购买合同重新谈判以包括维修,则此报告将成为您的弹药。如果检查报告是干净的,那是时候为大日准备好了:结束。

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关闭你的房子

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关闭可能是你和梦想之家之间最后的障碍之一,但它也可能是最艰难的。
Alice和Max / Getty Images

随着您背后的检查,下一步是锁定抵押贷款条款。大多数银行愿意以利率锁定60天。另一个重要的一步是为您的房地产经纪人或房地产律师进行标题搜索,以确保没有其他人声称标题的所有权或持有任何留置权。Liens的例子是房屋中的第二次抵押贷款或未缴纳财产税的税务。

如果一切都很清楚,那么您已准备好结束,这是您的金融生活中最重要的日子之一。在结束时,您和卖家 - 以及您的房地产经纪人 - 将在会议室见面,以签署您见过的最大堆栈。当您离开时,您将有抵押贷款,标题和新家钥匙。乐动esports

为了顺利结束,请做好准备。首先,你需要收集以下文件:

  • 房主保险证明:证明您已获得房屋保险的信件
  • 抵押贷款的付款:您的贷款人需要认证支票以获得全额的下降付款,通常是销售价格的20%
  • 关闭成本当前位置另一张支付杂项成交费用的保兑支票,由你的代理人与卖方协商

交易完成本身将由交易完成代理,即交易中中立的第三方来进行。乐动esports他或她的工作是确保你理解你签署的每一份表格,有很多这样的表格。乐动esports以下是一些最重要的买家:

  • 抵押贷款注意事项:在审查和签署贷款声明中的真实后,如果您未及时付款,您将正式登录抵押贷款,同意抵押品赎回权乐动esports
  • 结算声明:此文件又称HUD形式1,阐述了所有结算成本,谁对其负责
  • 保修契约:这是正式将卖方从卖方转移到买方的文件

期望在关闭时花费至少一个小时或更长时间。确保您有律师提供仔细检查所有文件。如果你有小孩,请找一个保姆。您的所有注意力都需要专注于倾听关闭代理并仔细检查文件。令人难以置信的是,在乐动esports最后一份文件和支票签名后,关闭代理将使您的新家中的一组密钥。恭喜!现在,您可以开始担心此举。

想了解更多关于抵押贷款、房地产中介和购房技巧的信息,请浏览下一页的链接。

最初出版日期:2003年5月16日

买一个房子常见问题

我如何准备购买我的第一套房子?
要准备购买第一所房子,请偿还高利息债务,保持准确的月度预算,节省了下调和关闭费用,预先批准抵押贷款,找到您信任的房地产代理,然后开始看乐动esports您的设定预算中的房屋(并坚持您的预算!)。
你能买到不良信用的房子吗?
如果您的信用评分低于500,您可能会发现难以找到贷方的困难(虽然不是不可能的)。如果您的信用评分差,大量邮费将大力重量。如果您能够获得抵押贷款的批准,它将在长远来看,随着愿意忽视不良信用的贷款人将收取更高的利率。乐动esports
我需要多少钱来付款?
传统的贷款人往往要求您将至少10%的房屋总成本放在下调,但有贷款人需要只需5%。如果您能够,将20%的效果很好,这可以帮助获得更好的费率并保持您的每月抵押贷款负担得起。
你是如何决定你买房的预算的?
贷方会帮助你确定你被批准的最高金额,但这并不意味着你可以舒适地支付相关的月供。看看你的收入是多少,你有多少债务,你的月预算是什么样子的,包括你所有的月收入减去所有的月支出。乐动esports
买一套房子从头到尾需要多长时间?
它通常需要30到60天才能接受您的收盘。

更多信息

作者注:如何买房子的工作

在15年的时间里,我和妻子租住着简陋的公寓,每两年搬一次家。2011年夏天,我和妻子决定买我们的第一套房子。由于房地产崩溃,房价已经触底,利率也处于历史最低水平。尽管如此,我们还是想确保我们不会落得像数百万美国人那样的下场,他们被房地产繁荣席卷,现在面临着丧失抵押品赎回权的命运。对不良抵押贷款的恐惧迫使我们坐下来,制定了我们的第一个100%诚实和现实的家庭预算。这是一次让我们感到谦卑的经历,但它让我们能够自信地找房子,因为我们知道我们确实可以负担得起这些卧室、地下室和后院。经过一阵旋风般的表格、签名和大量的支票,我们有了一所房子。更好的是,我们有了家。

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  • Jacobe,Dennis。盖洛普。“U.S. Homeownership击中十年。”2012年4月26日(2012年9月14日)http://www.gallup.com/poll/154124/u.s.-homeownhippith-hits-decade-low.aspx
  • RealtyTrac。《全国房地产趋势》(访问2012年9月14日)http://www.realtytrac.com/trendcenter/trend.html