短期销售如何运作

由:戴夫·鲁斯|

偶尔,你会看到房地产经纪人的牌子上写着“短售房”,但更多的时候,它会被委婉地使用——例如“止赎前”。查看更多房屋建筑的照片。
iStock /思想库

那是2007年。美国股市继续创下新高。失业率处于6年来的最低水平。整个美国的房价都在不断上涨。在最热门的房地产市场,“房子”翻转风靡一时。尽管抵押贷款利率很高,投资者还是购买了独户住宅、公寓和联排别墅,并在几个月内卖掉,获得了丰厚的利润。乐动esports

在房地产繁荣的疯狂追逐中,数百万美国人签下了他们无法负担的抵押贷款,这往往是受到肆无忌惮的放贷者的鼓励。这个逻辑很诱人:“不用担心你的抵押贷款利率会在两年内翻倍,因为你不到一年就会把房子卖了。”在2007年的黄金迷雾中,这种观点是有道理的。要是我们能预测接下来发生的事就好了。

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房地产市场2008年,房价暴跌。突然间,你在房地产繁荣时期花50万美元买的投资房只值25万美元。即使你能找到一个25万美元的买家,你仍然会欠你的抵押贷款机构。这就是所谓的下面上下颠倒的当你的抵押贷款余额高于你的房屋价值时。不幸的是,最常见的结果是拖欠贷款。仅2009年一年,就有280万户人家丧失了抵押品赎回权,比2007年增加了120%[来源:乐动esports全国房地产经纪人协会]。

丧失抵押品赎回权不是世界末日,但他们可以对你的信用评分造成严重损害。联邦计划这样住房负担得起的再融资计划(HARP)向寻求再融资的“水下房主”提供援助,但并非所有人都有资格。对于越来越多的倒转借款人来说,最好的选择是尝试卖空。

在房地产,一个乐动esports卖空指以低于抵押贷款所欠余额的价格购买或出售房屋。要做到这一点,卖方必须说服抵押贷款者免除或取消未偿还的债务。如果批准,一个卖空包括:

  • 对买方公平的市场价格
  • 卖方避免止赎
  • 抵押贷款者恢复一些贷款原则,避免昂贵的止赎过程

听起来很容易,对吗?不是那么快。短销售交易非常复杂,可能需要数月才能赢得批准。即使买方和卖方同意公平的市场价格,贷方也可以否认要求出于多种原因。继续阅读逐步解释短暂销售过程,利弊,以及成功的短期销售体验的一些提示。乐动esports

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卖空过程

为了简化问题,让我们从买家的角度来看一下卖空过程。作为买家,第一步是寻找卖空交易清单。短期销售很少列出,因为他们无法批准,直到桌面上有一个报价。相反,卖家使用像“预取消抵押品赎回权”等“第三方审查”或“银行审批”等委婉语的委婉语[来源:弗雷迪Mac.]。一个好的开始是查封前部分RealtyTrac这样的网站,上面有所有50个州的清单。

一旦你有了一些待售房屋的清单,比较一下附近类似房屋的价格,尤其是那些最近售出的。这能让你更好地了解公平市场价值。考虑到价格范围,下一步就是从你的贷款人那里获得抵押贷款预批准信。作为一个买家,这不仅会锁定你的价格范围内的房屋利率,也会向卖方的银行表明你是一个认真的买家。

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当你找到了你想要的房子,下一步就是提供一个条件。作为一个买家,你会签署一份购买合同,你和你的房地产代理认为这是一个公平的市场价格。您也将被要求提供保证金乐动esports,可退还的现金押金,再次显示您的购买承诺。

在传统的房屋购买中,这是买家和卖家协商并最终达成购买价格的过程。但在卖空交易中情况并非如此。在卖空交易中,卖主的抵押贷款机构需要批准售价。

要做到这一点,卖方首先需要证明他或她无力支付抵押贷款,而且卖空是避免止赎的唯一选择。所需文件包括:

  • 陷入困境,符合收入陈述和每月费用
  • 收到任何止赎通知
  • 证明其他贷款修改努力被否认

然后抵押贷款人将需要数周或几个月来考虑短期促销[来源:玩具]。在此期间,它将寻求购买该按揭债务的投资者的批准,并自行评估物业价值[来源:美国银行(Bank of America)]。该行可能会以还价或拒绝卖空的理由作出回应,其中包括[消息来源:弗雷迪Mac.]:

  • 它认为卖方能够支付抵押贷款。
  • 它决定可以从卖方的私人抵押贷款保险中收回更多的钱。
  • 出价低于该房屋的公平市场价值。

如果批准,短期销售将继续像传统的房屋购买,并收盘。但是,请记住,如果家庭有第二抵押贷款,a乐动esports房屋净值贷款,或对财产的其他留置权,这一过程将不得不为每个贷款人重复。呵。

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短期销售的利与弊

卖空交易最显著的优势是卖方可以避免止赎。由于你的信用记录中有止赎记录,你至少要等上7年,才会有其他贷款人考虑你的抵押贷款,而卖空只会让你在黑名单上呆上2年(来源:韦斯顿]。

然而,与普遍的看法相反,对你的信用评分来说,卖空并不比止赎更好。根据Fair Isaacs,一家计算FICO信用评分,卖空和止赎将使780个信用评分降低140 - 160分[来源:束帆索]。

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对买家来说,最大的优势是有机会以略低于公平市价的价格购买房屋,而不必进入高风险的止赎市场。由于止赎权的出售,有许多潜在的噩梦场景,包括未支付的财产留置权和业主反对驱逐[来源:白色]。

对买家来说,最大的缺点就是时间。短售房比传统的房屋销售需要更长的时间,因为卖方的抵押贷款机构必须给它开绿灯。如果涉及多个抵押贷款和留置权,这个过程会更长。即使所有的文书工作都已就绪,买卖双方也就价格达成了一致,也不能保证贷方会批准卖空交易。买家需要做好准备漫长而不确定的过程这可能会以失望告终。

对买家来说,另一个潜在的不利因素是较高的成交成本。例如,在传统的房屋销售中,卖方负责支付家里检查以及任何相关的维修。在卖空交易中,卖方的抵押贷款机构感到的谈判压力较小,所以这些成本通常由买方承担[来源:弗雷迪Mac.]。

在一天结束的时候,买卖双方都希望抵押贷款机构看到卖空比止赎的优势。事实证明,丧失抵押品赎回权对贷款人来说也可能代价高昂。放款人必须对空置的房屋进行维护,这可能包括昂贵的维修,除了定期的维护,比如修剪草坪和清理车道。贷款方可能还必须偿还房屋的税款,并支付拍卖或出售房屋的成本[来源:Guerra.]。

现在让我们来看看一些关于通过短售房买卖房子的专家建议。

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成功卖空的技巧

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房地产经纪人Fhellie Young(右)在迈阿密举办了一份短初销售的大卫桑林。
Joe Raedle / Getty Images

买方成功卖空交易的第一个技巧是使用房地产专业有卖空经验[来源:弗雷迪Mac.]。卖空交易是一种复杂的房地产交易,需要对确定公平市场价值、放贷机构如何运作以及在批准卖空之前需要看到什么有深刻的理解。

一般来说,避免在物业乐动esports上携带多个抵押贷款和留置权的家庭。每额外贷款人将增加几个月的批准程序,并降低交易最终通过的机会。拯救你自己的心痛,只用一位抵押贷款人坚持物业。

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不要制作一个低尔夫报价[来源:玩具]。您可以在短款销售中获得最好的价格是略低于既定的公平市场价值。请记住,贷款人已经在短暂销售中取得了损失,所以他没有心情要达成交易。保留在附近的一系列可比价价范围内的所有优惠。

表现出你是一个认真的买家。随您的抵押贷款预批准信和一笔可观的保证金,以及您的购买合同和乐动esportsCOMP信息为了证明你的报价是现实的[来源:弗雷迪Mac.]。银行将更有可能批准一个完全承诺的买家的出售。

不要试图通过从朋友或亲戚那里购买短售房,然后再把房子租给他们来欺骗这个系统。根据规定,这是违法的手臂的长度事务。在房地产领域,销售价格必须由公平的市场价值决定,而不是两个亲戚之间的“友好”安排[来源:Investopedia]。两个家庭成员或亲密朋友之间的卖空交易将不被批准。

及时提交所有文书工作和文件,无论您是买家还是卖方。与任何房地产交易有一定数量的官僚主义(如果您参加过结束,您的手腕可能仍然损害您签署的所有文件)。短期销售增加了一层额外的文件,特别是为了证明困难。

卖家们,要注意卖空交易的税收影响。在大多数情况下,国税局将被取消的债务视为收入。如果贷方免除了你的10万美元抵押贷款余额,美国国税局将对这10万美元作为收入征税。但也有例外,如果房子是你的主要住所,或者在债务被取消之前你已经破产了。美国国税局]。无论哪种方式,似乎都是致电你的会计师的好时机。

最初出版日期:2013年10月28日

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卖空常见问题解答

什么是卖空?
短期促销意味着购买或销售房屋以低于抵押贷款所欠的余额。要做到这一点,卖方必须说服抵押贷款者免除或取消未偿还的债务。如果他们落后于抵押贷款支付,卖方会这样做,以避免止赎。
卖空过程需要多长时间?
短销售交易很复杂,可能需要数月才能获得批准。即使买方和卖方同意公平的市场价格,贷方也可以否认要求。一旦批准,平均时间轴约为60至90天,导致总时间表约为四个月,平均。
短期销售的缺点是什么?
作为一个卖家,你可以避免丧失抵押品赎回权,但你也可以离开你的房子而没有从交易中得到一分钱。作为买家,卖空交易需乐动esports要一个漫长而不确定的过程,最终可能无法达成交易。由于卖方的抵押贷款机构感到的谈判压力较小,买方也可能产生更高的成交成本。乐动esports
为什么有人会做卖空呢?
如果你是一个卖家,短售房不会对你的信乐动esports用记录造成太大影响,而且可能只会让你在两年的禁贷名单上,而通常止赎会导致七年的禁贷名单。作为买家,你可以通过购买略低于公平市场价值的房子来节省一些钱,而无需承担购买被取消赎回权的房屋所带来的风险。
你能谈妥卖空交易吗?
虽然您可以谈判短暂销售,但由于与卖方的谈判最终必须被贷方批准,因此可以增加一个已经冗长的过程。如果您想增加您的报价的机会,请不要低头贷方。由于他们已经在短期销售中受到财务袭击,因此他们可能不那么灵活。您可以期待的最好的是略低于既定的公平市场价值。

更多的信息

作者注:短销售是如何工作的

每当我读到数百万美国的止赎美国房屋和违约和破产的损害时,我都对我的伙伴肖恩说“感谢”的沉默祷告。回到2005年,我的妻子和我被认为在博伊西,爱达荷州购买投资物业。当时,在美国西部的房价被飙升。我的姐夫刚刚兑现在亚利桑那州的一个地方,并确信爱达荷队准备爆炸。

在严冬里,我们和一位房地产经纪人驱车在博伊西郊区兜风,他同样相信这个城市会成为下一个菲尼克斯或拉斯维加斯。我们在自己的价格范围内找到了一套适合长期租客的两居室。我们还没反应过来,就签了合同,并付了1000美元定金。在等待卖家回复的同时,我们去拜访了住在犹他州盐湖城附近的朋友肖恩。当我们分享即将投入房地产投资的令人兴奋的消息时,肖恩平静地拿出了笔和纸。

他写下了一些关键的数据,特别是我们的租金收入和我们每月的抵押贷款支付之间的差额。然后,他勾勒出了未来两年房地产价值会上涨多少的最佳情景。他提醒我们,如果我们把房子作为投资性房产而不是主要住宅出售,我们将需要缴纳25%的资本利得税。在他的计算结束时,我们意识到,房价必须每年上涨10%或更多,我们才能在这片土地上盈利。

几分钟后,我们的房地产经纪人打电话来说,买家已经接受了我们的报价。我们是博伊西一所房子的骄傲的主人!唯一的出路就是牺牲我们的定金。我们称之为房地产101的1000美元课程。谢谢你,肖恩。没有你,我们就会成为博伊西一处水下房产的倒立主人。

相关文章

  • 美国银行。“传统的卖空过程。”(2013年10月16日)http://homeloanhelp.bankofamerica.com/en/short-sale-process.html
  • 消费者金融保护局。“什么是代替止赎的契据?”2013年5月15日。(2013年10月16日)http://www.consumerfinance.gov/askcfpb/291/what-is-a-deed-in-lieu-of-foreclosure.html?gclid=CJD1wrXFm7oCFcZlOgod_wIAxw
  • 束帆索,乔安妮。“研究着眼于不良行为如何影响分数。”FICO银行分析博客。2011年3月24日。(2013年10月13日)http://bankinganalyticsblog.fico.com/2011/03/research-looks-at-how-mortgage-delinquencies-affect-scores.html
  • Guerra,托尼。“基本止赎费用和成本。”媒体的需求。(2013年10月16日)http://homeguides.sfgate.com/basic-foreclosure-fees-costs-61248.html
  • 房地美(Freddie Mac)。《购买短售房:常见问题》(2013年10月16日)http://www.freddiemac.com/purchasemarket/ssfaq.html
  • Investopedia。“公平交易”。(2013年10月16日)http://www.investopedia.com/terms/a/armslength.asp
  • 国税局。"抵押贷款减免,债务减免法案和债务取消"(2013年10月16日)http://www.irs.gov/Individuals/The-Mortgage-Forgiveness-Debt-Relief-Act-and-Debt-Cancellation-
  • 全国房地产经纪人协会。“2009年止赎的数量创历史新高。”2010年1月14日。(2013年10月16日)http://www.realtor.org/rmodaily.nsf/pages/News2010011404
  • 玩具,薇薇安。"过山车之旅被称为卖空"纽约时报。2010年7月23日。(2013年10月16日)http://www.nytimes.com/2010/07/25/realestate/25cov.html?adxnnl=1&pagewanted=all&adxnnlx=1381935362-xblL0Av8FWMFQZTaiGPDuw
  • 威斯顿威斯顿。“信用评分将在短暂的销售中挣脱。”洛杉矶时报。2011年4月10日。(2013年10月16日)http://articles.latimes.com/2011/apr/10/business/la-fi-montall-20110410
  • 白色,玛莎C.“想买止赎?这是你需要知道的。”时间。2012年5月16日。(2013年10月16日)http://business.time.com/2012/05/16/fant-to-buy-a-foreclisure-phites-what-you-need-to-know/